Cómo reclamar un alquiler impagado: opciones legales
Un inquilino que deja de pagar pone al propietario en una situación complicada: la hipoteca sigue corriendo, los gastos del inmueble también, y la solución no es tan rápida como muchos creen. Te explicamos las opciones reales, los plazos y qué esperar en cada caso.
Dos problemas distintos: recuperar el dinero y recuperar la vivienda
Cuando un inquilino deja de pagar, el propietario se enfrenta a dos cuestiones que suelen mezclarse pero que legalmente son independientes. Por un lado, quiere recuperar las rentas impagadas (el dinero que se le debe). Por otro, quiere recuperar la posesión de la vivienda o local (que el inquilino se marche).
La buena noticia es que ambas reclamaciones se pueden acumular en un solo procedimiento judicial. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la LEC permiten ejercitar conjuntamente la acción de desahucio por falta de pago y la reclamación de las rentas debidas.
Este artículo se centra principalmente en la reclamación de las rentas impagadas (el cobro del dinero), aunque explicaremos también cómo funciona el desahucio porque ambas vías suelen ir de la mano.
Paso previo: el requerimiento al inquilino
Antes de acudir al juzgado, es fundamental requerir al inquilino por escrito para que pague las rentas pendientes. Este requerimiento tiene varias funciones:
Dar una última oportunidad de pago
En muchos casos, un requerimiento formal es suficiente para desbloquear el pago, especialmente si el impago se debe a un problema temporal de liquidez y no a una voluntad deliberada de no pagar.
Acreditar el intento previo de MASC
Desde 2025, la Ley 1/2025 exige haber intentado una reclamación extrajudicial (MASC) antes de presentar la demanda. Un burofax con certificación de contenido es el medio más seguro.
Limitar la enervación
Si el propietario ha requerido fehacientemente al inquilino con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda, el inquilino pierde el derecho de enervación (la posibilidad de paralizar el desahucio pagando lo que debe). Esto es una ventaja procesal importante que explicamos más adelante.
La vía más habitual: demanda de desahucio con reclamación de rentas
El procedimiento más utilizado por los propietarios es la demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago, acumulando la reclamación de las cantidades debidas. Está regulado en los artículos 249.1.6º y 440 de la LEC, con las particularidades de la LAU.
Qué se puede reclamar en la demanda
Además de las rentas impagadas hasta la fecha de la demanda, el propietario puede reclamar las rentas que se devenguen durante la tramitación del procedimiento hasta la efectiva recuperación de la posesión, los intereses de demora pactados en el contrato (o el interés legal del dinero si no se pactaron), y las costas del procedimiento.
La enervación del desahucio
La enervación es una figura legal que permite al inquilino paralizar el desahucio pagando todas las rentas debidas y las que se devenguen hasta el momento del pago (art. 22.4 LEC). Tiene dos limitaciones importantes:
Solo puede enervarse una vez. Si el inquilino ya enervó un desahucio anterior con el mismo arrendador, no puede volver a hacerlo. Y no cabe enervación si el arrendador requirió fehacientemente al inquilino con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda, exigiendo el pago y advirtiendo de que no se aceptaría la enervación.
Plazos del procedimiento
| Fase | Plazo orientativo |
|---|---|
| Admisión de la demanda y señalamiento | 1-3 semanas |
| Requerimiento al inquilino (10 días para pagar, oponerse o desalojar) | 10 días hábiles |
| Si el inquilino no hace nada: decreto de archivo + lanzamiento | 1-2 meses |
| Si se opone: celebración de vista | 2-4 meses |
| Sentencia + lanzamiento (si favorable) | 1-3 meses adicionales |
| Total sin oposición | 2-4 meses |
| Total con oposición | 5-10 meses |
Estos plazos son orientativos y varían enormemente según el juzgado. En grandes ciudades como Madrid o Barcelona, la carga de los juzgados puede alargar significativamente los tiempos.
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Reclamar solo las rentas: monitorio o juicio declarativo
Si el contrato ya ha terminado y el inquilino se ha marchado, pero quedan rentas pendientes, no necesitas un desahucio — solo necesitas reclamar el dinero. En ese caso, las vías son las mismas que para cualquier otra deuda:
Procedimiento monitorio
Si tienes el contrato de arrendamiento y puedes acreditar las rentas impagadas, el procedimiento monitorio es una opción rápida. Necesitas el contrato, los justificantes de las rentas no pagadas, y el certificado MASC.
Juicio declarativo
Si la reclamación es compleja (por ejemplo, porque hay discrepancias sobre la cantidad debida, daños en el inmueble, o compensaciones con la fianza), el juicio verbal (hasta 6.000 €) u ordinario (más de 6.000 €) puede ser más adecuado.
La fianza y el depósito de garantía
La fianza legal (un mes de renta para vivienda, dos meses para uso distinto, según el art. 36 LAU) se puede aplicar a las rentas impagadas una vez finalizado el contrato. Sin embargo:
No compensa la fianza durante el contrato vigente
Mientras el contrato esté en vigor, el inquilino no puede "descontar" la fianza de las últimas mensualidades — aunque es una práctica muy extendida, no está amparada legalmente. La fianza tiene una finalidad de garantía frente a desperfectos y rentas impagadas al término del contrato, no de pago anticipado.
Cómo se aplica la fianza al final
Una vez recuperada la posesión, el propietario puede retener la fianza total o parcialmente para cubrir rentas impagadas y/o daños en el inmueble que excedan el desgaste normal. Si la fianza no cubre toda la deuda, la diferencia se puede reclamar judicialmente.
¿Qué rentas puedes reclamar?
Puedes reclamar todas las rentas vencidas y no pagadas, con el límite de prescripción de 5 años (art. 1966.3 del Código Civil, que aplica a las prestaciones periódicas). Cada mensualidad tiene su propio plazo de prescripción independiente.
Además de las rentas, puedes reclamar los gastos que el contrato ponga a cargo del inquilino y que el propietario haya tenido que asumir (suministros, IBI si así se pactó, cuotas de comunidad si figuran en el contrato), y los intereses de demora pactados en el contrato o, en su defecto, el interés legal del dinero.
Alquiler de local comercial: diferencias con la vivienda
Si el inmueble arrendado es un local comercial, nave industrial u oficina, las reglas cambian en algunos aspectos:
La fianza es de dos meses
Para uso distinto a vivienda, la fianza legal es de dos mensualidades (art. 36.1 LAU), lo que ofrece un colchón mayor al propietario.
Mayor libertad de pacto
Los arrendamientos de uso distinto a vivienda se rigen fundamentalmente por lo que las partes pacten en el contrato (art. 4.3 LAU). Esto incluye cláusulas penales por impago, garantías adicionales (avales, depósitos), y plazos de resolución más ágiles.
No hay derecho de enervación en locales
La enervación del desahucio (la posibilidad de paralizar el procedimiento pagando) solo aplica a arrendamientos de vivienda habitual. En locales comerciales, el inquilino no tiene este derecho, lo que simplifica el procedimiento para el propietario.
Preguntas frecuentes sobre alquileres impagados
¿Puedo cambiar la cerradura si el inquilino no paga?
No, en ningún caso. El cambio de cerradura sin autorización judicial constituye un delito de coacciones (art. 172 del Código Penal). Por muy frustrante que sea la situación, el propietario debe acudir siempre a la vía judicial para recuperar la posesión. Cualquier acción de "justicia por mano propia" puede acabar con el propietario siendo el imputado.
¿Puedo cortar los suministros?
No. Cortar agua, luz o gas como medida de presión para que el inquilino se marche también puede constituir un delito de coacciones. Si los suministros están a nombre del propietario y desea darlos de baja, la situación es más compleja y requiere asesoramiento legal específico.
¿Qué pasa si el inquilino es vulnerable?
Desde la reforma de la LAU y las sucesivas leyes de protección de deudores, los juzgados deben verificar la situación de vulnerabilidad del inquilino antes de ejecutar un lanzamiento. Si el inquilino acredita situación de vulnerabilidad económica, los servicios sociales intervienen y el lanzamiento puede suspenderse temporalmente. Esto no elimina el derecho del propietario a cobrar, pero sí puede alargar los plazos de recuperación de la vivienda.
¿Es mejor negociar una salida voluntaria?
En muchos casos, sí. Un acuerdo por el que el inquilino entrega voluntariamente la vivienda a cambio de una condonación parcial de la deuda o un plazo de salida puede ser más rápido y menos costoso que un procedimiento judicial completo. Este acuerdo debe documentarse por escrito y es recomendable elevarlo a documento notarial.
¿El seguro de impago de alquiler cubre esta situación?
Si contrataste un seguro de impago de alquiler, consulta las condiciones de tu póliza. La mayoría cubren entre 6 y 18 meses de rentas impagadas y asumen la defensa jurídica del desahucio. El seguro no te exime de la reclamación judicial, pero reduce significativamente el impacto económico del impago.
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